حول ظهير 24ماي 1955 بين صعوبة النظرية و إشكالية التطبيق

                               

                                      1

            بحث من إعــداد :

  الأستاذ لبياض محمد عبد الفتاح

          محامـي بكلميـم

                          

    حول ظهير 24ماي 1955 بين صعوبة النظرية و إشكالية التطبيق

ان أول ما يكتشفه الباحث أي باحث في المواضيع التي نظمها ظهير 24 ماي 1955 انه يجد نفسه امام مجموعة من الطلاسيم التي يصعب فك رموزها و سأحاول في هذا البحث المتواضع تناول المحاور التالية بشيء من الفحص و التدقيق و هي كما يلي:

1-الاختصاصات

2- إشكاليــة التنبيــه و أثـــــاره

3- مراجعــة السومــة الكرائيـــة

4- اشكالية فسخ العقد و الإفراغ و آثاره

5- حــق التــــوبـــــــة

حيث ان دراسة مسألة الاختصاص تقتضي الرجوع إلى النصوص العامة و الخاصة المنظمة للاختصاص و تطبيق القواعد الفقهية في هذا الباب.

و هكذا فقانون المسطرة المدنية هو اهم قانون ينظم الاختصاص و ذلك بداية من الفصل 11 إلى الفصل 30 تحت عنــوان القســـــم

الثـــانـــي: اختصاص المحاكم

و نص الفصل 18 من قانون المسطرة المدنية على " تختص المحاكم الابتدائية – مع مراعاة الاختصاصات الخاصة المخولة الى حكـــام الجماعات و حكام المقاطعات – بالنظر في جميع القضايا المدنية و قضايا الأسرة والتجارية و الإدارية و الاجتماعية ابتدائيا و انتهائيــــا او ابتدائيا مع حفظ حق الاستئناف تختص أيضا بقطع النظر عن جميع المقتضيات المخالفة و لو في الحالة التي يسند فيها قانون خاص سابق النظر في بعض انواع القضايا الى محكمة أخرى))

و هذا الفصل يعني من ضمن ما يعنيه ان المحاكم الابتدائية هي صاحبة الولاية العامة بالنظر في جميع المنازعات ايا كان نوعها و لا يخرج من اختصاصها الا ما استثني بنص صريح و هذا ما نص عليه الفصل 5 من ظهير 12 يوليوز 1974 المتعلق بالتنظيم القضائي للمملكة اذ جاء فيه " تختص المحاكم الابتدائية عدا إذا نص قانون صراحة على إسناد الاختصاص إلى محكمة غيرها – ابتدائيا و انتهائيا او ابتدائيا مـــع حفظ حق الاستئناف بالنظر في جميع الدعاوى طبقا للشروط المحددة بمقتضى قانون المسطرة المدنية او قانون المسطرة الجنائية او نصوص خاصة عند الاقتضاء" (( و في هذا الخصوص علق الأستاذ الفكهاني على الفصل 18 المذكور في كتابه:التعليق على قانون المسطرة المدنية المغربي على ضوء الفقه و القضاء الجزء الأول الطبعة الأولى 1983 الصفحة 131 و ما بعدها ))

كما ان الدكتور ادريس العلوي العبدلاوي بحث نفس الموضوع في كتابه القانون القضائي الخاص " الجزء الأول طبعة 1984 الصفحة 75 " معتبرا ان القاعدة الأصلية هي ان للمحاكم الابتدائية الولاية العامة من حيث الاختصاص و هي نفس النتيجة التي أشار اليها الدكتور عبد الكريم الطالب في كتابه الشرح العملي لقانون المسطرة المدنية الطبعة الثالثة ماي 2006 الصفحة 24 و ما بعدها.

و على كل حال فاني أرى أن المحاكم الابتدائية مختصة بالنظر في المنازعات المتعلقة بظهير 24 ماي 1955 بناء على ما تقدم و بناء أيضا على ما يلي:

* يرى قسم كبير من الفقه و القضاء:ان المحاكم التجارية غير مختصة بالنظر في نزاعات ظهير 1955 و لا حتى رؤسائها

ذلك لان الاختصاص الموكول للمحاكم التجارية محدود في نطاق ما تختص به المحكمة الابتدائية و رئيس المحكمة الابتدائية حسب قانون المسطرة المدنية. 

أما الكراء التجاري فهو منظم بنص خاص و يدخل في اختصاص المحكمة الابتدائية و في اختصاص رئيسها بناء على النص الخاص ثم ان الكراء التجاري لا يدخل القضايا المنصوص عليها في مدونة التجارة

-        ثم ان المحاكم التجارية محاكم استثنائية لا يجب التوسع في اختصاصها

-        ثم ان مدونة التجارة حددت بكل حصر اختصاص المحاكم التجارية في:

                         * العقـــود التجــاريـــة

                        * الأصــول التجــاريـــة

                       * الأوراق التجـــاريــــة

                                        * صعوبــة المقــاولــــة

و قد يقول قائل بان " النص الخاص يجب ان يقدم على النص العام و هذه قاعدة صحيحة لكنها ليست مطلقة"

و حيث من المبادئ الأساسية لتفسير القواعد الفقهية و القانونية اللجوء إلى القانون نفسه او إلى اتجاه القضاء فيما لم يرد فيه نص صريح.

لكن بالرجوع الى الفصل 474 من قانون الالتزامات و العقود نجده ينص صراحة على ما يلي:

" لا تلغى القوانين إلا بقوانين لاحقة و ذلك اذا نصت هذه صراحة على الإلغاء او كان القانون الجديد متعارضا مع قانون سابق او منظما لكل الموضوع الذي تنظمه

و هذا ما أكده قرار المجلس الأعلى عدد 1463 الصادر بتاريخ 27/6/1990 منشور بكتاب التعليق على قانون الالتزامات و العقود الجزء  الثاني لمؤلفه الأستاذ عبد العزيز توفيق الصفحة 396 .

و فعلا فان ظهير مدونة التجارة صدر يوم 1/8/96 و أحدثت المحاكم التجارية بظهير 12/2/97

                                                        *2*

كما ان ظهير 24 ماي 1955 كلها قوانين لاحقة على ظهير الالتزامات و العقود الذي صدر منذ 1913

لكن هذه القوانين و ان كانت خاصة و لاحقة على ظهير الالتزامات و العقود فإنها لم تسلب صراحة الاختصاص بالنظر في الكراء التجاري من المحكمة الابتدائية و لا من رئيسها خصوصا و ان الفصل 27 من ظهير 24 ماي 1955 أعطى الاختصاص في فقرته الأولى لرئيس المحكمة الابتدائية لمكان و جود الملك موضوع المنازعة أما الفصل 32 من ظهير 24 ماي 1955 فأعطى الاختصاص بالنظر في المنازعة في أسباب الإشعار او المطالبة بالتعويض أعطاه للمحكمة الابتدائية للمكان الذي يوجد فيه المحل موضوع المنازعة و من ثم و بناء على كل ما تقدم شرحه فان الاختصاص يعود للمحكمة الابتدائية لمكان وجود المحل موضوع المنازعة.

و على كل حال فهذا هو الرأي الذي يبدوا لي منطقيا و متماشيا مع النصوص القانونية روحا و حرفية

و بالفعل هناك رأيين اخرين احدهم جاء نقيض هذا الرأي السابق و الأخر حاول التوفيق بين الرأيين المتناقضين و سألخص فيما يلي هذين الرأيين

الــراي المخــــالف:

بعد صدور قرار المجلس الأعلى عدد 248 الصادر بتاريخ 14/11/01 اعتبر ان الاختصاص في البث في المنازعات المتعلقة بظهير 24/5/1955 يعود للمحاكم التجارية:

بعلة أن الفصل 5 من قانون المحاكم التجارية اسند الاختصاص لهذه الأخيرة و ما دام حق التوبة يخضع لمسطرة تجديد العقد لذلك فهو يدخل ضمن النزاعات المتعلقة بالأصل التجاري

و بعد صدور هذا الاجتهاد سال مداد كثير سواء من طرف:

                   - العمــل القضائــي

                   - او أراء الفقهـــاء

فمنهم (( و هم قليلـون )) من سايروا رأي المجلس الأعلى في قراره عدد 248 و منهم (( و هم كثيرون )) من عارض هذا الاتجاه.

  I) موقف العمل القضائي المساند للرأي القائل باختصاص المحاكم التجاريـة

1-    محكمة الاستئناف التجارية بمراكش

بناء على قرارها الصادر في 26/10/1998 مستندة على ان (( عبارة النزاعات المتعلقة بالأصول التجارية حسب الفصل 5 من قانون إحداث المحاكم التجارية و هي عبارة شاملة لجميع المنازعات سواء تعلق الأمر بالمنازعة في الأصل التجاري برمته او احد عناصره

2-       موقف الفقه المساند لهذا الرأي

رأي الأستاذ المهدي شبو الذي نشره في مجلة المنتدى العدد الأول ص 78 و مضمونه ان عبارة الأصول التجارية الواردة في المادة 5جاءت مطلقة و دون تحديد و لذلك فهي تسري على المنازعات المتعلقة بظهير 55 و لو أراد المشرع قصر اختصاص المحاكم التجارية بجميع عناصره مسرحا  لها لاستعمل عبارة المنصبة بدلا من عبارة المتعلقة بالأصول التجارية

الــراي التـــوفيقـــي:

يرى أنصار هذا الرأي  بان الاختصاص يمكن ان ينعقد إما للمحكمة المدنية او للمحكمة التجارية

          * فيكون الاختصاص للمحاكم المدنية إذا كان احد طرفي العلاقة مدنيا

          * و يكون الاختصاص للمحاكم التجارية إذا كان الطرفين تاجرين

         * و ينعقد اختصاص إحدى المحكمتين بناء على اتفاق الطرفين

                    * كما ينعقد الاختصاص للمحكمة التجارية إذا كان المكري شركة تجارية

II) اشكاليـة التنبيــه و أثـاره

             - التنبيه تصرف بإرادة منفردة بواسطته يعبر المكري عن إرادته ب:

                - برفع السومة او تجديدها او إنهاء العقد الذي يربطه بالمكتري

و هو بذلك مجرد تصرف قانوني و ليس إجراء من إجراءات الدعوى:لذلك و حتى ينتج أثره يجب ان يبلغ للطرف الأخر بشكل قانوني (( انظر الفصل 6 والفصل  26 ))

شكليـــات التنبيـــــه:

                 - يجب ان يكون التنبيه مكتوبا حسب ما ينص عليه الفصلين 6و26

                - يمكن إثبات وجود التنبيه بجميع وسائــــل الإثبــــــات

                - يجب ان يكـــون التنبيـــــه مـــــوقعـــــا

* إذا رجعت رسالة التنبيه بملاحظة غير مطلوب:

- و أثار المكتري المنازعة في التوصل من عدمه فان ذلك يكبل يد قاضي المستعجلات ويجعله غير مختص فـي

   إفـراغ المكتــري مــن المحـــل.

   بعض أنـــــواع الإنـــــــذار

* إنــذار بــالإفـــراغ

نص ف 6 من ظهير 55 على انه لا ينتهي العمل بعقود كراء الأماكن الخاضعة لهذا الظهير الا إذا وجه للمكتري انذارا بالإفراغ وفق الشروط التالية:

                                           *3*

1-      يجب ان يوجه قبل 6 اشهر على الأقل من نهاية العقد

2-      يجب التنصيص على سبب الإفراغ

3-      يجب نقل نص الفصل 27 في صلب الإنذار

ومن الملاحظ ان الفصل 6 عطل مفهوم الفصول 687 و 688 و689 من قانون الالتزامات و العقود وتتعلق كلها بانتهاء عقد الكراء لكنه لم يتحدث عن إلغاء الفصل 692 ق. ل.ع وهنا يطرح تساؤل

- هل يمكن فسخ عقد الكراء طبقا للفصل 692 إذا توفرت الحالات التي يتحدث عنها وهي:

1-      اذا استعمل المكتري المحل في غير ما اعد له بحسب العقد او الاتفاق

2-      اذا أهمل المكتري المحل على نحو يسبب له ضررا كثيرا

3-      اذا لم يؤد المكتري الكراء الذي حل اجله

      - ام لابد من سلوك المسطرة الخاصة المنصوص عليها في ظهير 55

وللجواب على هذا السؤال:

- فان الفصل 474 ق.ل. ع ينص على: انه لا تلغى القوانين الا بقوانين لاحقة وذلك اذ نصت هذه الأخيرة صراحة على الإلغاء.

- فظهير 55 هو فعلا قانون لاحق على ظ ل ع (( وهو ظهير 12/8/1913))

- لكن ظهير55 في فصله 6 ألغى فقط بعض الفصول وليس من ضمنها الفصل 692

و بالتالي فاني اعتقد و بنوع كبير من الجزم ان الفصل 692 لازال قائما و قابلا للتطبيق كلما توفرت شروطه

*الموقف القضائي

      1-هناك محاكم تلزم سلوك مسطرة ظ 55حتى في حالة الفسخ وترفض تطبيق ف 692 ق.ل .ع                                 

      2- هناك محاكم تطبق الفصل 692 في حالة الفسخ بخصوص الكراء التجاري

       رأى المجلس الأعلى: استقر رأيه على تخيير المكري في سلوك إحدى المسطرتين

* الإنذار برفع السومة الكرائية:

-في هذه الحالة يرسل المكرى إنذارا إلى المكترى في إطار ظ55 إذا كانت الفترة الباقية من تاريخ العقد أكثر من 6 اشهر

- ولابد من ان يمنح أجلا اقله 15 يوما للمكتري كل هذا ليكون الإنذار صحيحا شكلا ومضمونا ((الفصل 26))

ملاحظة: ان ظهير 24 ماي 55 لم يعالج مسالة مراجعة السومة الكرائية خلال مدة سريان العقد أي بعد دخول العقد من حيث الزمان 

   

1-اما في أخر 6 اشهر على نهايته

2- او بعــــد ذلك

بل ترك مراجعة السومة: لمقتضيات ظهير 5/1/1953

ماعدا اذا وجد في عقد الكراء شرط يتعلق بمراجعة السومة

آن ذاك لابد من تطبيق هذا الشرط (( ف 230 ق. ل.ع )) و بمعنى آخر فالعقد شريعة المتعاقدين

شـــروط تطبيق ظهيــــر 5/1/53:

1-  عدم وجود شروط عقدية تحدد طريقة مراجعة السومة

2-  لابد من مرور 3 سنوات على أخر تجديد للسومة الكرائية

    3 - لابد من إثبات تقلب في الظروف الاقتصادية بمقدار 1    (( انظر الدفتر ص 8))

                                                         4

* وقد يبعث المكرى للمكتري إنذارا:

  1- برفع السومة كطلب أساسي

  2- و الإفراغ كطلب احتياطي: ويضمنه جميع الشروط

ولابد من احترام المدة اي مدة العقد

- يعتبر الإنذار كأنه لم يوجه في الحالات التالية:

1- اذا لم يوجه بالمرة

2- اذا أرسل قبل نهاية العقد بأقل من 6 اشهر كأن يكون العقد لمدة 3 سنوات:  

ويقوم المكرى بتوجيه إنذار بالإفراغ للمكتري في السنة الثانية من العقد: لذلك قضى المجلس الأعلى بإبطال مثل هذا الإنذار: قرار المجلس الأعلى الصادر 27 ابريل1977 كتاب 220 ص 26

*الإنذار بتجديد العقد " إنذار يوجهه المكتري"

                            

- مثل مكتري لمحل تجاري ولم يقم المكري بتوجيه أي إنذار له

- فرغب هذا المكتري في تجديد العقد

طبقـــــا للفصـــــل 7

                                     * 4*

يقوم المكتري بتوجيه إنذار للمكري:

1-       اما خلال 6 اشهر التي تتقدم اجل انقضاء العقد

2-       وامـــا فـــي أيــــة فتــــرة

3-       يجب ان تتضمن هذا الإنذار جميع شروط ف 6

4-       يجب ان ينقل نص ف 8 في هذا الإنــــذار

 - الفصل 8 يعطي للمكري اجل 3 اشهر ليعبر للمكتري هل يقبل التجديد ام لا   

واذا انقضى اجل 3 اشهر دون جواب المكري يسترسل العقد بنفس الشروط

واذا لم يضمن المكترى إنذاره الفصل 8 يسقط اجل 3 اشهر و يبقى الأجل مفتوحا أمام المكري الى ان تسقط الدعوى طبقا لاجل السقوط العام حسب الفصل 33 .

بعد التوصل بالإنذار هناك نتائج معينة

أولا: اذا كان الإنذار غير صحيح شكلا

-        اما لعدم ذكر احد البيانات الإلزامية (( الثلاثة))

-        او عــدم احتــرام اجــل المــدة

* فان مثل هذا الإنذار يعد باطلا ولا ينتج أي اثر قانوني ( قرار المجلس الأعلى 2004 ص 66 كتاب 211))

 وعلل المجلس الأعلى:".......لا يحق للمكري توجيه إنذار بالإفراغ الا قبل انتهاء مدته ب 6 اشهر والا سقط الحق في المطالبة بالإفراغ نظر لسريان مدة العقد تلقائيا ودون حاجة للمطالبة بتجديدها...."

   * لذلك فالمكتري الذي توصل بإنذار مختل شكلا يحق له رفع دعوى إبطال الإنذار

ثانيا: اذا كان الإنذار صحيحا شكلا

1- فاما ان يكون المكتري مقتنعا بصحة الأسباب فلا حق له في المنازعة في أسباب الإنذار لكن يجب عليه للحفاظ على حقوقه وطبقا لنص ف 27 ان يرفع دعوى أمام رئيس المحكمة الابتدائية لمكان المحل داخل اجل 30 يوما من يوم توصله بالإنذار للمطالبة بالتعويض حسب الفصول 10و12 و15 و16 حسب الأحوال

2- اذا أصر المكتري على المنازعة في أسباب الإنذار

 المرحلـــة الأولــــى:

  هنا يرفع الأمر أمام رئيس المحكمة في إطار دعوى الصلح

 * اذا توصل رئيس المحكمة الى الصلح بين الطرفين يتحول الى قاضي الحسم في الخلافات الناجمة عن شروط تجديد العقد.

* اذا لم يتوصل الى الصلح وأصر المكرى على رفض تجديد العقد فان القاضي يصرح بفشل محاولة الصلح   ويحرر محضرا بذلك      

   يضمنه الأسباب الرامية إلى رفض تجديد العقد.

المــرحلــة الثانيــة:

يقوم المكتري بمواجهة المكرى بدعوى الطعن في صحة الأسباب التي يتذرع بها المكري وكذا بطلب التعويض

وهــذه هــي دعــوى الفصــل 32

اجلهـــا:

الاختصـــــاص

المحكمة المختصة:هي المحكمة التي يوجد بدائرتها المحل موضوع الكراء

مسطرة تبليغ محضر فشل محاولة الصلح:

يجب ان يبلغ هذا المحضر الى المكترى بالشكل القانوني و يجب ان يتضمن اجل 30 يوما المشار إليه أعلاه الفصل 32   و الا بقي اجل 30 يوما مفتوحا امام المكتري الى حين انتهاء اجل التقادم العام و هو سنتين (الفصل 33) قرار المجلس الأعلى منشور في كتاب 220 ص 56

في هذه المرحلة يقوم المكتري بتقديم دعوى الفصل 32 عبر 3 طلبات هي:

1-  طلب اسـاسـي:  ينازع في صحة التنبيه

2-  طلبين احتياطي هما:   

أ‌-      المنازعة في صحة الأسباب

ب‌-   طلب التعـــــــويض

و اجل تقديم جميع هذه الطلبات هو 30 يوما كما هو مشار إليه أعلاه

لكن اذا توصل المكتري بإنذار صحيح شكلا لكنه لم يلجا إلى دعوى الصلح داخل اجل 30 يوما فانه يعتبر محتلا دون سند قرار المجلس الاعلى2005 كتاب 211 ص 50

            اشكـاليــة مراجعــة السومــة الكرائيــــة

هل تجوز مراجعة السومة الكرائية في ظل ظهير 24 ماي 1955

و كيف ذلك

                                                         *5*

-1- اذا اتفق الطرفان على طريقة معينة لمراجعة السومة يجب احترام ارادتهما طبقا للفصل 320 ق.ل. ع قرار المجلس الأعلى لسنة 1980 قرار عدد 328 المرجع كتاب 210 ص 92

ان المشرع المغربي لم ينظم مسطرة تخفيض السومة الكرائية في ظل ظهير 24ماي 1955 و لا حتى في ظهير 5/1/53 فهل تخفيض السومة الكرائية مسموح بخصوص الكراء التجاري ام لا

للجواب على هذا السؤال: ترى الدكتورة نجاة الكص في مؤلفها " الحق في الكراء كعنصر في الأصل التجاري " انه على المشرع المغربي التدخل بنص قانوني يحدد طريقة مراجعة السومة الكرائية بالتخفيض على غرار ما جاء في قانون 79/6 الذي نص على " لكل مكتري الحق في المطالبة بمراجعة الوجيبة الكرائية داخل اجل ثلاثة اشهر......"

كما نص الفصل 5 من قانون 99/63 على انه " يمكن لكل من المكري و المكترى بغض النظر عن كل شرط مخالف طلب مراجعة الوجيبة الكرائية بالزيادة او النقصان كلما طرأت تغييرات على مميزات المحل......."

بخصوص مراجعة السومة الكرائية بالزيادة:

    1-اذ قدم طلب الزيادة في السومة الكرائية قبل نهاية عقد الكراء بـ 6 اشهر فانه يقدم في اطار ظهير 24 ماي 1955

2- اذا قدم طلب الزيادة في السومة الكرائية في فترة سريان العقد أي بعد الدخول في 6 اشهر الأخيرة فان مراجعة

    الكراء تكون في ظل ظهير 5/1/1953 حسب الشروط التالية:

            * لا بد من مرور 3 سنوات على العقد او على اخر مراجعة

            * لا بد من ثبوت وقوع تقلبات اقتصادية بمقدار الربع

III   إشكاليــة فســخ العقــد و الإفـــراغ و طرقـــه

1-     حالات الفسخ المنصوص عليها في ظهير 55

• حالة الفسخ للتماطل

ينص الفصل 26 من ظهير 55:انه اذا اتفق المكري و المكترى في العقد على بند معين يقضى بفسخ العقد اذا لم يؤدي المكتري الكراء: فانه يستجاب لطلب الفسخ عند حدوث المقتضى للمتفق عليه

شــــــــرط:

             1-توجيه إنذار للمكتري يتضمن اجل 15 يوما بواسطة الطرق القانونية للتبليغ

             2- إذا لم يوقف القاضي بنود الاتفاق بإعطائه للمكتري أجلا لأداء أقصاه سنة واحدة

                        

·         حالــة الفســخ الاتفاقــي و الحـالات الأخـــرى

هذه الحالة ينص عليها الفصل6

شــــــــرط:

1-      وجود واقعة منصوص عليها في العقد تتيح عند حدوتها للمكري طلب فسخ العقد

2-      لابد للمكري ان يبعث للمكترى إنذارا خلال 6 اشهر على الأقل على انتهاء تلك المدة

3-      يجب ان يتضمن الإنذار عبارات تفيد وقوع تلك الواقعة

4-      لابد من ان يوضح المكري للمكتري أسباب الإفراغ

5-      لابد من نقل نص ف 27 في هذا الإنذار

*هل يمكن فسخ عقد الكراء التجاري في ظل القواعد العامة ام لا بد من رفعها في ظهير 55

- ينص ف 474 ق ل ع :على انه " لا تلغى القوانين الا بقوانين لاحقة على ان تنص صراحة على إلغائها

- فعلا ظهير 24 ماي 1955 قانون لاحق على قانون الالتزامات الصادر بتاريخ 12/8/1913

- و فعلا ظهير الكراء 1955 ألغى بعض فصول قانون الكراء المدرج أصلا داخل قانون الالتزامات و العقود

إذ نص الفصل 6 ظهير 55 على إلغاء الفصول:687 و 688 و 689 و المتعلقة بإنهاء عقد الكراء

لكن هذا الإلغاء لم يشمل مقتضيات الفصل 692 المتعلقة بالفسخ في حالة:

1-    اذا استعمل المكترى الشيء المكترى في غير ما اعد له بحسب طبيعته او بحسب الاتفاق

2-    اذا أهمل المكترى الشيء المكترى على نحو سبب له ضررا كثيرا

3-    اذا لم يؤد المكترى الكراء الذي حل اجله

و لذلك و كما تقدم شرحه أرى بان تطبيق ف 692 ل ع جائز في حالة توفر الشروط

رأي الفقهاء:اغلب الفقهاء القانونيين يرون ان المكري مخير في سلوك مسطرة ظهير 55 أو القواعد العامة بخصوص

 ( الفسخ للتماطل )

رأي القضــــــاء :

-        بعض المحاكم تلتزم بتطبيق ظهير 55 و ترفض تطبيق الفصل 692 ق.ل. ع

-        بعض المحاكم تطبق الفصل 692 (( استئنافية البيضاء ))

                                   *6*

المجلس الأعلى : استقر رأيه على تخيير المدعى بين سلوك مسطرة ظهير 1955 و القواعد العامة

• حالة الإفراغ للاحتياج الشخصي:
• بخصوص طلب إفراغ محل تجاري للرغبة في الاستغلال الشخصي فيحق للمالك أي المكري استرجاع المحل موضوع الكراء من يد المكتري طبقا للفصل 10 ظهير 55 مقابل تعويض أو بدونه في حالات محددة: مع حق المكتري في البقاء داخل  المحل الى حين التوصل الفعلي بالتعويض "" قرار المجلس الأعلى عدد 58 سنة 2005 ص 12 كتاب 211

1-    حــالــة ضـــرورة التعـــويض:

- ينص عليها الفصل 10 و لا يمكن إفراغ المكتري الا عند نهاية مدة العقد

- تقدر المحكمة التعويض الذي يستحقه المكترى بناء على عدة معطيات أهمها:

            * تقويم العناصر الماديـة و المعنويـة للأصل التجــاري

            * تقويم الضرر الذي سيحصل للمكتــري من الإفــراغ

            * تقويـم التـوقف عــن ممارسـة التجــارة

            * مـوقــع المحــل و مساحتـــه

            * القيمــة الحقيقيــة للكــراء

            * مصاريف الانتقــال إلــى محـــل بــديــل

            * قيمة الأصول التجارية و السلع و التجهيزات وراس المال

شروط إفراغ المكترى للاحتياج الشخصي:

1-     انتظار انتهاء مدة العقد

2-     ان يكون المالك المكري قد تملك هذا المحل الأكثر من 3 سنوات

3-     ان يثبت المالك (( المكري )) افتقاره لسكنى تفي باحتياجه او احتياج فروعه و أصوله او زوجته

     او فروعها او أصولها

4-   ان يثبت المالك (( المكري)) ان المحل لائق للسكن بعد إجراء تغييرات طفيفة عليه

حــالــة عــدم التعــــويض

  ينص عليها الفصل 11:

• اذا اثبت المالك تماطل المكترى او قيامه بسبب خطير: كان يقوم المكتري بإنجاز بناء يغير معالم المحل   و مساحته دون اذن المالك
• اذا اثبت المالك وجوب هدم الملك كلا او بعضا بقرار من السلطة العامة لانه يهدد الصحة او الأمن
• مع ضمان حق الأسبقية في الرجوع للمكتري

حــق الأسبقيــة:

- على المكترى ان يبلغ للمكري (( المالك )) صراحة رغبته في الرجوع الى المحل:

  - اما عند خروجه من المحل

-او خلال 3 اشهر من تاريخ الخروج

* و هذا الإخبار يجب ان يرسله المكتري للمالك طبقا لقواعد التبليغ مع ذكر عنوانه الجديد

- اذا توصل المكري المالك بهذا الإخبار بشكل قانوني يجب عليه ان يعرض على المكتري: السابق مشروع العقد الجديد مع الإشارة

 في وثيقة تبليغ المشروع للمكترى (( الى ان لهذا الأخير اجل 3 اشهر للتعبير عن رغبته ))

- و هل سيقبل مشروع العقد الجديد

او سيرفع الأمر الى قاض ف 30 رئيس المحكمة و اذا انصرم هذا الأجل دون ان يحرك المكتري ساكنا جاز للمكري التصرف في ملكة بحرية

·        حالة الإفراغ للهدم و إعادة البناء

نظم ظهير 24 ماي 1955 هذه الحالة في الفصل 11 و 12 و هكذا نص الفصل 11 ظهير 55 على ان المالك له الحق في رفض تجديد العقد و بالتالي إفراغ المكتري من المحل بدون تعويض

-        اذا أتبث ان السلطة الإدارية أصدرت قرار بهدمه

• لانه مخالف لمبادئ الصحة
• او انه خطر على الأمن

 و بخصوص مسالة الاختصاص

* فاذا اثبت ان الخطر أصبح داهما و على وشك الوقوع فان الاختصاص في الإفراغ يعود لقاضي المتعجلات لإصدار أمر يقضي بطرد المكتري        

·   و اذا كان الخطر عادي و يترك فرصة لمناقشة الاحتمالات فينبغي إتباع مسطرة 24/5/55 و يحق للمكتري البقاء في المحل الى حين البداية الفعلية في أشغال الهدم و له حق الأسبقية في الرجوع اذا كان البناء الجديد يحتوي على محلات مشابهة للمحل السابق

حالة استحقاق تعويض جزئي:

-الفصل 12 إذا رفض المكري تجديد العقد نظرا لأنه يريد الهدم و إعادة البناء -- يجب عليه تعويض المكتري تعويضا لا يقل عن كراء 3 سنوات

                                           *7* 

          حالة رفع البناء إلى طبقة او طبقتين (( التعلية ))

هذه الحالة نظمها الفصل 15: هنا يحق للمكري وضع حد مؤقت لعقد الكراء (( على ان لا يتجاوز ذلك سنتين )) مع وجوب دفع تعويض للمكترى بقدر بقيمة سنتين من الكراء حسب ثمن تاريخ نزع اليد

IV   حــق التـــوبــــة :        

-        اذا رفض المالك (( المكري )) تجديد العقد فعلى المكتري حفاظا على حقوقه

ان يتقدم بطلباته كما يلي:

-        مباشرة بعد فشل دعوى الصلح

-    يقدم المكتري دعوى الفصل 32 (( أمام المحكمة الابتدائية )) داخل اجل 30 يوما من تاريخ إعلامه بعدم نجاح الصلح او من اليوم الذي اخبره المكرى بعدم تجديد العقد

-        و تكون دعوى المكترى هذه على الشكل التالي:

1-    طلب أساسي يرمي إلى المنازعة في صحة التنبيه

2-    طلبيـن احتياطييـن يــرميــان إلــــى:

أ‌-      المنازعة في صحة أسباب الإنذار

ب‌-   طلب التعويض عن الإفراغ

هذه الطريقة مثالية : حتى يحافظ المكتري على جميع حقوقه : لأنه قد ينجح في إبطال الإنذار لعدم جدية  الأسباب

و بالتالي لن يحكم عليه بالإفراغ.

• اذا ظهر للمالك المكري: ان مبلغ التعويض كبير فان ظهير 55 الفصل 32 الفقرة 5 سمح له بان يتملص من اداء التعويض شرط:

1-     موافقته الصريحة على تجديد العقد بنفس الشروط القديمة

2-     أن يقدم دعوى التوبة داخل اجل 30 يوما

• تبدأ الــ30 يوما من اليوم الذي يصبح فيه الحكم الابتدائي نهائيا
• أو من يوم إخباره بالقرار الاستئنافي

3-     أن يكون المكتري لازال في المحل و لم يكتر او يقتني محلا اخر

                                      المــــراجــــــع

1-كتاب دلائل عملية عدد 1

         - الكراء التجاري من خلال قضاء المجلس الأعلى لسنوات 2000 – 2005 إعداد الدكتور امحمد لفروجي.

2- كتاب الكراء التجاري بين النصوص القانونية و العمل القضائي(سلسلة القانون و الممارسة القضائية العدد 2 سنة 2004)

3-كتاب التسيير الحر للأصل التجاري في القانون المغربي لمؤلفه محمد مومن

4- كتاب الحق في الكراء كعنصر في الأصل التجاري و مدى الحماية المقررة له للدكتورة نجاة الكص

5- كتاب الكراء التجاري و الأصل التجاري لمؤلفه الأستاذ عاصم

6-كتاب الكراء المدني و الكراء التجاري لمؤلفه الدكتور الكشبور

7- نص ظهير 24 ماي 1955

8- نص ظهير 5/1/1953

9- قانون الالتزامات و العقود

10- مجلة المحاكم المغربية عدد26 يوليوز و غشت 1983

11-مجموعة نصوص الإصلاح القضائي

12-ابحاث و تعاليق قانونية لمؤلفه الأستاذ الطيب بلمقدم

13-مجلة القضاء و القانون العدد 143 نوفمبر 1991

14- مجلة المحامي العدد 8 سنة 1986

15- مجلة المحامي العدد 7 سنة 1986

16- مجلة المعيار العدد 6 سنة 1985

17- مجلة المحامي العدد 6 سنة 1985